ניוזלטר מס' 11 נכתב ע"י: דקלה מור 22-03-2010
שלום,
-
1967 - אישור התכנית המפורטת הראשונה
-
1989-90 - החלטת דירקטוריון חפח"א על פיתוח האזור המזרחי, לרבות הלגונה
-
דצמבר 1990 - הגשת דוח יתכנות ע"י המכון לחקר הנדסה ימית, חברת בת של הטכניון, והבחירה בביצוע לגונה לרחצה
-
1995 - סיום הקמת הלגונה המזרחית (והאמצעית)
-
נובמבר 2003 - אישור התכנית המפורטת שבתוקף גם כיום, שמספרה 53/114/03/2.
רק כדי לרענן את הזכרון, אחזור על כמה פרטים:
היקף המגרשים שטרם שווקו כ- 175 דונם, עליהם ניתן להקים כ- 184,000 מ"ר שטחים מבונים.
שטחים אלו מתחלקים בין סה"כ 20 מגרשים שעדיין לא שווקו, בחלוקה הבאה:
-
4 מגרשים בייעוד מלונאי
-
4 מגרשים בייעוד אכסון מלונאי מיוחד
-
2 מגרשים בייעוד דירות נופש
-
10 מגרשים קטנים למסחר (מבני חוף).
דיברנו על הבעיות בשיווק המגרשים, והצגתי בפניכם את הבעיה מס' 1 - עכירות מי הלגונה, שהיא אמנם "רק" אסתטית אולם זקוקה לפתרון. הראיתי לכם שאם מינהל מקרקעי ישראל היה מקצה תקציב של כ- 1 מליון ש"ח להתחלת ברור הפתרון, היינו יכולים להתקדם עם הצעת הפתרון עצמו, ובהנחה שגם ביצועו היה מתוקצב כבר יכולנו למצוא את עצמנו היום עם לגונה אסתטית. במקום זאת, 4 שנים אחרי שחפח"א הגישה למינהל מקרקעי ישראל את ההצעה לביצוע מודל ראשוני, הפרויקט עדיין דורך במקום.
היום אני רוצה לעסוק בבעיה מס' 2, לאו דווקא לפי סדר החשיבות, והיא:
שיווק (או יותר נכון - אי שיווק) המגרשים באזור המזרחי
( = סביב הלגונה המזרחית).
קודם כל - מדוע חשוב לשווק את האזור המזרחי?
א - כי על חשבון הכספים שיתקבלו בעתיד משיווק המגרשים, יכול מינהל מקרקעי ישראל להקצות כבר היום "הקדמת מימון" לביצוע פעולות הקשורות בפיתוח האזור, דהיינו לפתרון בעיה מס' 1 (אסתטיות הלגונה).
ב - כי שיווק מגרשים מתחיל פעולת שרשרת חיובית לעיר: העירייה מקבלת כספים (אגרות והיטלי בניה) ויש לה ממה לממן פעולות עבור התושבים, הבניה מספקת עבודה לתושבים (ישירה ועקיפה), והפרוייקטים הגמורים גם הם מספקים עבודה לתושבים (ישירה ועקיפה).
ג - כי חייבים לחדש ולהוסיף, תוספת מלונות באילת תוציא אותנו לזמן מה ממעגל "השעמום" עליו דיברנו באחת הפעמים הקודמות.
ד - כי חייבים להיות ברי תחרות עם האתרים שמעבר לגבול, ובמיוחד עם עקבה המתפתחת במהירות ובגדול.
ה - כאן אני נכנסת לתחום שאינו תחום ההתמחות שלי, אבל אני מספרת לכם מה שאמרו לי יודעי דבר: תוספת חדרים (וגם תוספת מרכז כנסים) יאפשרו לשווק את אילת ליעדים אשר לא מגיעים אלינו כיום כי אין לנו מספיק חדרים. מעין סיפור "הביצה והתרנגולת". בנושא זה ישנן כמובן דעות אחרות, המיוצגות ע"י בעלי המלונות שכבר קיימים כיום בעיר, החוששים מתחרות ולא תמיד מצליחים למלא את המלונות הקיימים. מתי הוחלט לראשונה לשווק את האזור המזרחי?
ביום 15.6.1992 החליטה הועדה המשותפת למשרד התיירות ולמינהל מקרקעי ישראל כי "אתר התיירות באזור הלגונה המזרחית בחוף הצפוני יתוכנן וישווק כמקשה אחת".
מאז זרמו הרבה מים בים סוף, ובסוף נובמבר 2003 (כלומר - כמעט 10 שנים לאחר החלטה זו) אושרה התכנית המפורטת שהגדירה את ייעודי המגרשים סביב הלגונה המזרחית, כפי שגובשו ע"י משרד התיירות, חפח"א וממ"י (תכנית 53/114/03/2).
לכאורה, אפשר היה להתחיל מיידית בשווק המגרשים, לא?
אחסוך מכם את ה"מתח", שהרי כפי שאתם יודעים עד היום לא קרה כלום בעניין השווק.
אז מה בכל זאת כן קרה?
הררי ניירות נערמו בתיקי הפרוייקט במשרדים השונים, חפח"א הגישה לאישור המינהל לוחות זמנים וסדר פעולות לקידום התכנון והשיווק, חפח"א הגישה לאישור הצעות מחיר מיועצים משפטיים שהיה צריך לשכור כדי להכין את המערכת החוזית להתקשרויות עם יזמים, חפח"א ערכה אומדנים לכל מגוון העבודות, התקיימו אין ספור ישיבות עם צוותים שונים של מינהל מקרקעי ישראל ושל עיריית אילת, אבל בשורה התחתונה - כ ל ו ם.
מספר אבני דרך בכל זאת היו:
-
ביום 30.11.2006 (= לפני שלוש וחצי שנים) הוחלט בועדה העליונה של ממ"י ומשרד התיירות על שווק המגרשים באזור המזרחי, בחלוקה ל- 3 מתחמים, לפי התשריט הבא:
-
ההחלטה לגבי השווק אושרה ביום 11.12.2007 בהנהלת מינהל מקרקעי ישראל.
-
במהלך 2007-8 חפח"א העבירה למינהל מקרקעי ישראל הצעה לרשימת משימות, מגובה בלוח זמנים ורשימת מתכננים. ההצעה הועברה מספר פעמים, מינהל מקרקעי ישראל מינה מהנדס מטעמו כבקר (מלשון "בקרה") לשם בדיקת הצעת חפח"א, אולם תגובה רצינית כלשהי לא התקבלה.
אז מה קרה בחודש מרס 2008?
לאחר שרשרת מייגעת של תכתובות וטלפונים, קבלנו סוף סוף בחודש מרס 2008 תגובה מבקר המינהל, על פיה הוא קבל הנחיה ממעסיקיו (המינהל) "לעצור בדיקה". בדיוק כך.
ומה קרה בחודש אפריל 2008?
אז ככה: ב- 28.4.2008 התקיימה ישיבה בין הנהלת עיריית אילת והנהלת משרד התיירות, בה הודיע ראש העירייה שלנו לכל הפורום כי לדעתו "יש מינהלות כפולות בנושא התיירות באילת ואין צורך בקיומה של חפח"א, שכן החברה הכלכלית מסוגלת להתמודד עם האתגרים."
עיתוי בהחלט מעניין, בהתייחס לעיתוי ההנחייה שקבל בקר המינהל "לעצור בדיקה".
מי שרוצה לעסוק בדמיונות יכול לנסות ולחבר בין הדברים, מי יודע - אולי יש קשר?
ומאז באמת הכל נעצר. שאלה ש"העזתי" לשאול בנושא "שולי" זה נענתה "הכל יישאר תקוע". אני מניחה שלא היתה כוונה שאצטט מענה זה.
תשאלו - האם יש החלטה פורמלית כלשהי על עצירת הליך השווק? שאלה מצחיקה ועצובה גם יחד.
כמובן שאין החלטה פורמלית שכזו. פורמלית - משווקים במלוא המרץ!
אני מסתכלת פעם נוספת על התאריכים בהם הכל התחיל ורואה שהישיבה הראשונה שלנו עם הנהלת מינהל מקרקעי ישראל, בה דנו עמם בפיתוח ושווק האזור המזרחי, התקיימה בדצמבר 2003, כלומר כחודש לאחר אישור התכנית המפורטת. סביר ביותר - אם לא היינו יודעים שזה קרה לפני שש וחצי (!) שנים.
אני שואלת כאן בריש גלי - איך זה יכול להיות? איך אפשר להגיע לשנת 2010, שש וחצי שנים לאחר אישור התכנית המפורטת שלפיה אפשר לשווק מגרשים, עם אפס ביצוע של ההחלטות שמינהל מקרקעי ישראל בעצמו קבל?
ולסיום - האם הצלחנו לפצח את החידה?
בשבוע שעבר הצעתי לנסות ולפצח יחד אתכם את החידה של שווק (או יותר נכון - אי שווק) הקרקעות באזור המזרחי.
אולי השאלה ששאלתי אינה השאלה הנכונה, אולי היא צריכה להיות "איך מונעים מעיר שלמה וממדינה שלמה להתפתח, ומהם השיקולים".
לגבי התוצאה - תשפטו אתם.
אתם גם מוזמנים להציע ניסוח אחר לשאלה האמיתית.
בשבוע הבא אספר לכם על ההחלטה העקרונית שהתקבלה במינהל מקרקעי ישראל בשאלה החשובה - מי הגוף שיבצע את הפיתוח הציבורי באזור המזרחי: האם גוף ציבורי או הגוף הפרטי שירכוש את המגרשים. החלטה זו, והשיקולים שמאחוריה, עשויים להכריע על גורלו של האזור המזרחי, לכשישווק כמובן.
