באזור החוף הדרומי שלנו באילת ישנו שטח בגודל של כ- 10 דונם, פנינה של ממש, אשר שייך לחברה ממשלתית בשם "מזח תיירות אילת בע"מ", או בקיצור - "חברת המזח". חברה זו מנוהלת ע"י חפח"א והיא בבעלות משותפת (ובעייתית - הסבר בהמשך) של חפח"א יחד עם עיריית אילת ומינהל מקרקעי ישראל.
בשטח זה קיימת מעגנה קטנה (מרינה) ופועלים בו מספר עסקים וותיקים וידועים, ביניהם מסעדת המפלט האחרון, חוף הוילג' ומועדון הצלילה מרינה דייברס.
יש אילתים הקוראים למקום "תור ים", ואני מזכירה שם זה רק כדי להזכיר לכולם שחברת תור ים התאהבה במקום עד כדי כך, שפעלה בו ללא חוזה שכירות, על מזחים שכבר פורקו עקב ליקויי בטיחות חמורים, ולקח לנו כ- 10 שנים לפנותה מהמקום.
יש סיבה טובה להתאהב...
יש בהחלט סיבה טובה להתאהב במקום. זהו מקום מיוחד שאין כמוהו בעיר, ואם עדיין לא הייתם שם אני ממליצה בפניכם לעשות זאת. המבנה הקיים מצוי קרוב מאד לקו המים (קסום אך בעייתי), והאוירה במקום מיוחדת מאד.
ומדוע הבעלות המשותפת היא בעייתית? השורה התחתונה מדברת בעד עצמה: מאז הוקמו המעגנה והמבנה, בשנת 1966, חלפו לפי חשבוני כ- 44 שנים. לא הגיע הזמן לשדרג את המקום? הגיע מזמן. יש בעיה כספית? ערכנו דוח כלכלי. אין בעיה ממשית לגייס מימון.
וראה זה פלא - במשך ה- 20 שנים האחרונות, לפחות, אנחנו בחפח"א מנסים לשכנע את הבעלים האחרים (זוכרים? העירייה ומינהל מקרקעי ישראל) לשדרג את פני המקום, כדי להביאו לסטנדרט תיירותי עדכני, ולא מצליחים.
בשלהי שנת 2007 (לפי חשבוני זה היה לפני כשנתיים וחצי...) נדמה היה לנו כי הגענו אל הנחלה: הצלחנו להושיב אל שולחן אחד את כל מקבלי ההחלטות מבין נציגי הבעלים, ביניהם אלי לנקרי (סגן ומ"מ ראש העירייה) ואסי בן חמו (גזבר העירייה) מטעם העירייה, רונן כהן (סמנכ"ל שווק וכלכלה) מטעם מינהל מקרקעי ישראל, ושי וינר (סמנכ"ל בכיר) מטעם משרד התיירות, המשרד האחראי על חפח"א.
ולא סתם ישבו כולם בצוותא - הצגנו בפניהם תכנית אדריכלית מעשית לפיתוח ושידרוג שטחה של חברת המזח, המשולבת בתכנית המציגה כדאיות כלכלית, והראינו שלבי פיתוח הניתנים לביצוע מיידי בהתאם לתכניות הקיימות והעתידיות וכן אמצעים וחלופות למימון הכספי.
עד כדי כך היתה התכנית העקרונית שהצגנו מוצלחת, שכל הגורמים החליטו פה אחד במהלך הישיבה לאשר תקציב תכנון ראשוני של מליון ₪ כדי להתקדם מהצעה עקרונית לשלבים מעשיים יותר, ואף הציעו להגדיל את שטח התכנית באופן שתכלול את אזור חוף מלון הריף והשטח המסחרי מדרום לו, כדי למתג את כל האזור כמכלול אחד, כאזור בילוי ונופש אלטרנטיבי לחוף הצפוני.
פשוט נפלא!
לפני שאספר לכם מה קרה בהמשך (ואני בטוחה שבשלב זה אתם כבר מתחילים לנחש את התשובה), אני רוצה להציג לכם מה עשינו, ואת עיקרי התכנית אליה הגענו.
תקראו ולא תאמינו.
אז איך התחלנו:
קודם כל בדקנו מה אנחנו רוצים שתהיה התוצאה הסופית, ובלי יומרות - רצינו לעשות מעין "נמל תל-אביב" בזעיר אנפין. לחלום מותר, לא?
עד כאן הכל טוב ויפה.
כך נראה המקום בעת הכנת התכנית (ולמעשה גם כיום):
וזהו מבט מהאויר:
החלטנו על שיטת עבודה כזו:
1. מיפוי מצב קיים ותכניות סטאטוטוריות - אלו שבתוקף ואלו שבהליכי דיון
2. ניתוח הבעיות והפוטנציאל למימוש
3. ניתוח חלופות תכנון ושלבי ביצוע בתכנית הפיתוח הרעיונית
4. ניסוח חזון המתחם וזהותו
5. ניתוח קהלי יעד וצרכים תיירותיים
6. הגדרת השימושים התיירותיים המתאימים והישימים
7. בדיקה כלכלית של הקמה (בשלבים) ותפעול המתחם
8. השוואת שיטות הקמה ומימון
9. גיבוש עקרונות מנחים למימוש
הנחות יסוד שלנו היו כאלו:
1. הפרויקט צריך להיות בר-קיימא
2. הפרוייקט צריך להתאים לגודלה ואופייה של לסביבה, וכן לרוח תכנית "נחל שלמה" בה מטפל ממ"י בשנים האחרונות (כן, שנים...)
3. הפרוייקט צריך ליצור משיכה תיירותית לקהלים רחבים
4. הפרויקט צריך להכיל שימושי תיירות נופש, בילוי ופנאי, ללא מלונאות
5. צריכה להיות היתכנות הקמה (שלב א') ללא עיכובים
6. צריכה להיות כלכליות הקמה ושרידות תפעולית.
ולבסוף - התוצאה התכנונית אליה הגענו:
בפשטות, התכניות שהצגנו מראות שבתנאים התכנוניים הקיימים כיום אפשר לעשות שלשה דברים:
-
ליצור טיילת יפה ורציפה ליד המים (כיום השטח על קו המים תפוס ע"י גורמים שונים)
-
להקים 3 מבנים המיועדים למסעדות וספורט ימי (שלושת המבנים הדרומיים שבתשריט שאני מצרפת בהמשך), בצמוד לטיילת ולא ישירות על קו המים
-
ובאזור הצפוני - לפתח רצועה נחמדה של חוף, שתמיד טוב שיהיה, ולהקים קיוסק חוף בצמוד לגדר קצא"א אשר יתן שרות לחוף זה (החוף כיום אינו בשטח חברת המזח ובמסגרת התכנית שהוצגה, הסכימה העירייה לאפשר לחברת המזח לפתחו ולהפעילו).
התכנית גם מראה שבעתיד הקרוב (או רחוק), לכשתאושר תכנית "נחל שלמה", ניתן יהיה לעשות עוד כמה דברים יפים:
-
ליצור מזחים לרחצה מעל סלע החוף, שיאפשרו לרחוץ בים מבלי לפגוע בסלע החוף
-
ליצור מתחם קמפינג (אם נרצה - לא חייבים להחליט עכשיו)
-
להוסיף בינוי בהמשך לטיילת שיאפשר הקמת בתי קפה ונקודות בילוי נוספות
-
לפתח טיילת נופית במפלס החניה, שהוא בעצם מפלס שני האמור להימצא מעל מפלס המבנים המסחריים בהתאם לתנאי הקרקע הקיימים.
-
להוסיף 260 (!) מקומות חניה.
(מתנצלת - מטעמים טכניים לא הצלחתי להעלות את השקפים בנפרד...)
מפלס תחתון - על קו המים - בתי קפה לאורך הטיילת
מפלס עליון - במפלס הכביש והחניה - טיילת נופית.
וזוהי הדמיה המציגה כיצד יכולה להיראות הטיילת במקום היפה הזה:
מה שהיינו מקבלים בסופו של יום הוא מוקד תיירות, תרבות, פנאי ונופש מחודש בחוף הדרומי של אילת, מעוצב ומתוחזק ברמה גבוהה, אטרקטיבי ושוקק חיים במהלך שעות היום והלילה, המהווה אלטרנטיבה למרכז התיירות העירוני בחוף הצפוני, תוך שהוא משתלב בסביבתו הטבעית ומשמר את ערכי הטבע והנוף - בים וביבשה.
יפה לחלום, לא?
במקומות אחרים זה לא חלום, ולא המצאנו כלום.
אני רוצה להראות לכם כיצד נראית הטיילת בהונג קונג, המצויה בצד של היבשת (קאולון), וזו לא הדמייה - צילמתי בעצמי:
שם אין קפל קרקע שניתן לנצל, אז בלי בעיה הם בנו קומה שניה לטיילת. ללכת בשני המפלסים היה נפלא, וכל אחד שונה מהאחר: האחד מוצל והשני פתוח. האחד נפלא לטיול ביום והאחר נפלא לטיול בלילה. אצלנו בשטח חברת המזח אפילו לא צריך להתאמץ להקים קומה שניה, יש מפלסי קרקע טבעיים.
לא מגיע גם לנו טיילת יפה ומבנים נעימים ותיירותיים?
לא מגיע גם לנו שהחסימה מחוף הים תתפנה לטובת הציבור?
ונחזור לשאלה - מה קרה מאז שהראינו את התכנון לצוות המחליטנים?
כמו שאמרתי קודם, היתה התלהבות גדולה מהתכנית, ובעקבותיה יצא הפרוטוקול שנקרא "פרוטוקול ועדת ההיגוי", שמגודל הבושה על מה שעשו איתו עד היום - העליתי אותו לאתר שלנו ותוכלו לעיין בו דרך הלינק.
ומדוע אמרתי "בושה"?
כי מיד לאחר שיצא הפרוטוקול, התכחש נציג מינהל מקרקעי ישראל לסיכום, נציג העירייה הודיע כי ההתחייבות של העירייה תהיה תקפה רק לאחר שהתחייבות המינהל תהיה תקפה, ומשרד התיירות הודיע שאם האחרים אינם מעבירים את התקציב גם הוא לא מעביר. רק הגננת שושנה חסרה כאן.
לא סוד הוא שעיריית אילת מנסה כבר שנים לספח אליה את "חברת המזח", בעלת 10 הדונמים הנחשקים. אפילו מבטיחים את ניהול השטח לפוליטיקאים שונים, כדי שיצטרפו לקואליציה כלשהי. מידי פעם מתקיימים סיורים "סודיים" בשטחה של חברת המזח, של בכירי העירייה, אנשי ממ"י ואנשי רשות החברות הממשלתיות (אתם זוכרים - "חברת המזח" היא חברה ממשלתית, ורשות החברות הממשלתיות אוהבת "הפרטה"), כדי לשכנעם שהעירייה היא המועמדת הראוייה ביותר לקבל לרשותה את חברת המזח ואת הנכס הנכסף.
למען הגילוי הנאות אני מדגישה בפניכם כי אין לי כל ידיעה מוסמכת בעניין הבא, או מסמך כתוב, ומה שאני כותבת להלן לקוח מדמיוני הפורה: אני לא יכולה להעלות בדעתי שום דבר שימנע את פיתוח המקום ושידרוגו לרמה תיירותית נאותה, פרט לרצונם של העומדים בראשות עיריית אילת לשמר את הנכס במצב גרוע כדי להוכיח נקודה עלומה כלשהי, או לשמר את ערכו הנדל"ני נמוך ככל האפשר כדי שיהיה למקורבים קל יותר לשים עליו את היד.
והיכן רשות החברות הממשלתיות?
נכון - שוב חזרנו אל רשות החברות הממשלתיות. האם אין לה אינטרס להשביח את שוויו של נכס השייך לחברה ממשלתית (כלומר - למדינה) כדי שניתן יהיה למכור אותו (=להפריט) בסכום גבוה יותר מהשווי הנוכחי? ובאמת שאם מתעקשים ניתן להפריט את הנכס (ולהתנער מהאחריות לעתידו), אבל למה במצבו הנוכחי? למה לא לשדרגו, לאפשר לתיירים שלנו ולתושבי העיר להנות ממקום משופר ותיירותי, ובהזדמנות זו גם הפיק ממנו ערך כלכלי?
מאופן ההתנהלות עד היום קשה לומר שזה האינטרס של רשות החברות הממשלתיות, אני לפחות לא מסוגלת לראות זאת. אולי מישהו יוכל להאיר את עיני?
וזו רק דוגמה קטנה העונה על השאלה -
